说好不哭买SOHO真能不哭吗?

【发布日期】:2019-10-05【查看次数】:

  因为工作的缘故,很久没有更新了,原以为关注的粉丝也许大部分已“出走”,看到大家还在,就放心了。之前我们分享过一篇关于SOHO的文章,正好最近空闲,又看了几个感兴趣的SOHO的项目,和一些已进入市场考验的二手SOHO,想和大家分享下,是哭是笑你来判断~

  柒柒发现,1-8月的SOHO成交,闽侯占了近半壁江山,其中,闽侯成交面积为137963.2平,占总成交面积约48.9%;成交套数为2876套,占总成交套数50.7%;

  柒柒个人的判断是,成交数据一方面受供应量影响,闽侯的在售SOHO主要集中于高新区及竹岐板块,而仓山区的SOHO,主要集中于三江口、火车南站片区;

  另一方面受价格影响,低价SOHO产品更受欢迎,因为首付门槛低,月供也较低,不限购,二十多万的首付,每月两三千月供,对于很多人来说,相对较容易实现。

  闽侯5月份成交数据突出,主要受紫光浦上商业小镇、闽越水镇4月底开盘影响,开盘成交去化率均超过80%,在市场渐趋冷静的现状下,这样的开盘去化率算是不错了。

  就好像上学时期,每个班都有优等生及困难生一样,福州也存在好几个SOHO项目,月均去化不足10套的,就不一一细说了。去化困难的原因,柒柒认为,价格是主要因素,热销的SOHO项目,价格普遍低于周边住宅80%,而售价高于周边住宅或基本持平的SOHO项目,市场也决定让他们“认清现实”。

  目前周边住宅已经涨到约3万/平,而SOHO的报价最低能到1.3万/平,没有升值,反而降价,加上通货膨胀,可以说是血亏了。地段自不用说,底下就是商场,自带万达光环,为何还会折在手上?

  虽然早有耳闻,万达SOHO物业管理差,但实地感受后,还是有点吃“鲸”。一楼虽然有物业保安,但进出随意。走廊没有直线对流风及采光,因此白天也亮着灯,且通风不畅。另外,地面及墙面脏污,且企业昭示没有统一规范管理,算下来交房到现在也就六七年,内部却是满满的年代感。

  一方面在于前期结构设计及公共区域装修标准差,作为办公不够档次,作为“类住宅”居住体验又太差,办公、居家混杂。其次,物业管理也有待提高,但看起来改善的可能性较低。再者,2000多户的大供应量,也影响了其租金收益。

  2017年底交房时,华润万象城SOHO二手价比开盘时涨了约2000元/平,而目前的二手售价,均价为2.2万/平,可以看出,除开盘后价格小幅上涨外,之后便趋于平稳。

  目前华润万象城毛坯的月租约为55元/平(3米层高),以40平计算,年租金约26400元,以最初1.8万/平售价计算,房子总价为72万元,年租金回报率=26400/720000=3.7%,相比周边住宅租金回报率普遍低于2%来说,SOHO相对更适合投资用于出租。

  福州华润万象城商场计划于2021年12月开业,届时周边的房价可能会有小幅上涨。

  从SOHO在二手市场上的表现来看,SOHO价格在刚交房时,基本会有小幅上涨,之后便趋于平稳。而物业管理较差、“颜值低”、供应量大的SOHO项目,甚至随着房龄渐长而价值逐渐下降。

  龙旺闽越水镇的总面积近3000亩,单看景区的面积,比周庄(705亩)和西塘(1560亩)大,首次开盘是在去年4月份。

  但细想一下,整个项目有两三千套房子,小面积做单身公寓,大面积的能隔出三-四房,还有一部分商墅。而SOHO的购买人群大多为投资客,特别是这种文旅项目,如此大的供应量,后期出租,经营民宿或转手,会不会存在供大于求的情况?

  项目位于浦上大桥桥头,离最近的地铁2号线公里,交通上较为便利,在售为37-79平公寓,5米层高。

  目前,高新区聚集了许多高新企业,整个片区办公氛围较浓,但我们发现,周边SOHO项目其实还是比较多的,加上已交房的有六七个,从目前企业入驻情况来看,交房近2年的项目的写字楼及SOHO入驻率不足30%,片区人气聚集还需时日,目前供应是比较过剩的。

  整个项目的SOHO有3000多套,2017年底首次开盘,目前还有600多套未售。在售产品为38-47平公寓,4.5米层高,均价1.4万/平,跟去年相比算变相降价了,性价比相对较高。

  但跟高新区一样,目前片区人气欠佳,周边多为老旧小区或民房,还需等待时间发展,且项目自身体量大,要考虑后期的出租和转手问题。

  据柒柒了解,目前这栋SOHO去化过半 ,年底前将交房,为准现房。相比周边住宅多以总价300万以上的老破大为主,福州正荣府SOHO百万内总价很有吸引力,大部分业主购买用于自住,或给父母住。因为临近福州火车站,也有少部分用于投资出租。

  柒柒开车在周围绕了一圈,从项目上二环和三环都在10分钟内,离1号线公里,骑个共享单车大概8分钟能到。

  目前在售41-45平,4.5米层高,单价17999元/平起,价格比市面上大部分的SOHO产品低,要知道,闽侯的祥和公社均价2万/平。

  而且正荣府处于临近鼓楼区的地段,交通方便,楼下就有底商,去东二环泰禾、五四北商圈、五四路商圈开车10分钟内都能到达,生活比较方便。

  相对比同片区内的SOHO产品,多数在2.5万/平以上,性价比优势明显,且福州正荣府SOHO自住属性高,后期在物业管理及维护方面也比较容易,不会存在办公、居家混杂、人员进出随意的情况。

  据柒柒了解,购买人群以鼓楼和晋安的投资客为主。不过,恒力博纳广场似乎不是很好卖,柒柒查到该项目从2016年就取得预售证了,已于今年4月交房,还有房源在售,目前入驻的主要为日租、谁能告诉我披萨的做法及所要的工具?,教育培训机构、小企业等。

  买面积小的SOHO,如果资金允许的情况下,可以买几套相连,既可单套出租,又可打通成一大套,在整个项目多是小面积的情况下,大面积的产品稀缺,租金通常也更高。

  目前,该项目还有80-440平,5米层高的精装SOHO在售,均价约4.3万/平,主要客群为企业主,购置用于办公或作为私人会所使用。

  可能会有一些人劝你,千万不要买SOHO。确实,SOHO用电高于住宅,后期转手税费也较高。那么,国家铁路局铁路行业统计调查系统建设工程监理服务采购项目招标公既然市场还有需求,到底什么样的人适合买呢?

  在福州,首付40多万,同样的使用面积,大概只能买在闽侯、琅岐等还待发展的区域,对于在市区住惯了的人,可能比较难接受。陕西省政府投资引导基金启动

  柒柒并不是鼓励大家去买SOHO,当然,如果你没被限购,手上的资金也够买在自己喜欢的地段,想买一套自己住的房子,首选住宅,居住舒适度优于SOHO。

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